Biyografi

Pelin Pınar Giritlioğlu

1968 İstanbul doğumlu, Yıldız Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü mezunu olan Pelin Pınar Giritlioğlu, İstanbul Teknik Üniversitesi- Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Restorasyon Programında yüksek lisans ve İstanbul Teknik Üniversitesi- Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümünde Şehir Planlama Programında doktora yapmıştır. 1992 yılından bu yana İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü Kentleşme ve Çevre Sorunlar Anabilim Dalı’nda görev yapmaktadır. 2005 yılında yardımcı doçent ve 2010 yılında doçent olmuştur. 

İstanbul Üniversitesi’ndeki akademik görevlerinin yanı sıra 1998-2009 yılları arasında TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesinde yönetim kurulu üyeliği yapmış, 2000 yılından itibaren, 2. başkanlık ve başkanlık görevleri üstlenmiştir. 2018 yılında yeniden TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi ve Genel Merkez yönetim kurulu üyeliğine seçilmiştir ve halen İstanbul Şube 2. Başkanı olarak görev yapmaktadır.  2010 – 2014 yılları arasında TMMOB Şehir Plancıları Odası Onur Kurulu üyeliğini sürdürmüştür. 2010 yılından bu yana İBB Tarihi Yarımada Alan Başkanlığı’nda, Oda temsilcisi olarak Eşgüdüm ve Denetleme Kurulu üyesi olarak görev yapmaktadır.

Kentsel Yenileme adlı iki baskı yapmış bir kitabı ve İçtihatlı İmar Mevzuatı adlı ortak editörlük yaptığı bir kitabı, yayına hazırladığı 12 ayrı kitap ve bilimsel dergilerde yayımlanmış çok sayıda ulusal ve uluslararası makaleleri bulunmaktadır.

“Kentsel dönüşüm”, “kentsel yenileme”, “imar hukuku” ve “kentsel suç” konularında teorik ve uygulamalı çalışmalarını sürdürmektedir. 

 

Özet

Sosyal devlet olmanın gereği ve temel bir insan hakkı olarak barınma hakkı, bir ülkenin kent ve konut politikalarının odağında yer alır.  Bu, 1948 yılında kabul olunan İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nin (İHEB) 25.1. Maddesinde de, “Herkesin kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim, konut ve tıbbi bakım hakkı vardır. Herkes, işsizlik, hastalık, sakatlık, dulluk, yaşlılık ve kendi iradesi dışındaki koşullardan doğan geçim sıkıntısı durumunda güvenlik hakkına sahiptir,” şeklinde ifade edilmiş, 1961 Anayasası’nın 49/2. Maddesinde ise, “Devlet, yoksul veya dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirleri alır” denilmek suretiyle, devletin konut alanındaki sorumluluğu belirtilmiştir. Söz konusu maddenin gerekçesinde, “Sosyal Devlet, herkese barınacak bir yer sağlamanın çarelerini arayıp bulmak ve gerçekleştirmek zorundadır. İnsan gibi barınmanın asgari imkânlarına sahip olmayan kimseler için mesken dokunulmazlığı hatta mülk edinme hakkı kâğıt üstünde duran boş laflardan daha fazla bir değere sahip olamaz,” denilmiştir.  1982 Anayasası da, 57. maddesinde, şehirlerin özellikleri ile çevre koşullarını gözeterek konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alma görevini devlete yüklemiştir.

Bununla birlikte, 1980’lerden bu yana, neo-liberal kentleşme politikaları paralelinde, barınma hakkı devlet nezdinde sosyal bir hak olmaktan giderek uzaklaşmış, özellikle de 2000’li yıllarda benimsenen kentsel dönüşüm uygulamaları, bu hakkı büyük ölçüde ihlal eden bir yaklaşımla ele alınmış ve uygulamaya konulmuştur. Kamu mülklerinde özelleştirme politikaları, kamu eliyle imarlı arsa üretiminden zaman içinde büyük ölçüde vaz geçilmesi, Emlak Bankası gibi kurumların başlangıçtaki kimliğinden uzaklaşması, dönüşüm alanlarında gerçekleşen zorla tahliyeler, kiralık konut üretim süreçlerinin kamu eliyle regülasyonundaki darboğazlar, konut ve kira sübvansiyonlarının yetersizliği gibi sorunlarla birlikte, barınma hakkı giderek daha fazla ihlal edilir hale gelmiştir. Bugün geldiğimiz noktada, barınma hakkının kamu politikası içinde yasal, yönetsel ve finansal açından yeni ve çok boyutlu bir yaklaşımla ele alınması, satılık ve kiralık konut üretim politikası açısından bir zorunluluk olmuştur. 

Bu konuşmada Türkiye’nin kent politikaları içerisinde barınma hakkının yeri ve anlamı tanımlanacak, temel sorunlar üzerinde durulacak ve barınma hakkının yeni bir yaklaşımla ele alınmasına yönelik öneriler ortaya konacaktır. 

 

BARINMA HAKKI PERSPEKTİFİNDEN TÜRKİYE’DE KENT POLİTİKALARINA BAKIŞ

 Giriş

Sosyal devlet olmanın gereği ve temel bir insan hakkı olarak barınma hakkı, bir ülkenin kent ve konut politikalarının odağında yer alır.  Bu durum, 1948 yılında kabul olunan İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nin (İHEB) 25.1. maddesi, “Herkesin kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim, konut ve tıbbi bakım hakkı vardır. Herkes, işsizlik, hastalık, sakatlık, dulluk, yaşlılık ve kendi iradesi dışındaki koşullardan doğan geçim sıkıntısı durumunda güvenlik hakkına sahiptir.” şeklinde ifade edilmiş, 1966 tarihli Birleşmiş Milletler Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi’nin 11. Maddesinde ise yeterli bir yaşam düzeyine sahip olma hakkına değinilerek, barınma hakkı yeterli bir yaşam düzeyinin bir bileşeni olarak belirtilmiş,  yeterli bir konutta yaşamayan insanların yeterli bir yaşam düzeyine sahip olmadığı onaylanmıştır. Barınmayı açıkça bir hak olarak tanımlayan Sözleşmeye göre, ”Taraf olan devletler herkese, kendisi ve ailesi için yeterli bir yaşam standardına sahip olmayı sağlarlar. Bu standart, yeterli beslenmeyi, giyinmeyi, barınmayı ve yaşama koşullarının sürekli olarak geliştirilmesini de içerir.”

1961 Anayasası’nın 49/2. Maddesinde, “Devlet, yoksul veya dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirleri alır denilmek suretiyle, devletin konut alanındaki sorumluluğu belirtilmiştir. Söz konusu maddenin gerekçesinde: “Sosyal Devlet, herkese barınacak bir yer sağlamanın çarelerini arayıp bulmak ve gerçekleştirmek zorundadır..  İnsan gibi barınmanın asgari imkanlarına sahip olmayan kimseler için mesken dokunulmazlığı hatta mülk edinme hakkı kağıt üstünde duran boş laflardan daha fazla bir değere sahip olamaz..” denilmiştir.  1982 Anayasası da, 57. maddesinde, şehirlerin özellikleri ile çevre koşullarını gözeterek konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alma görevini devlete yüklemiştir.

Bununla birlikte, 1980’lerden bu yana, neo-liberal kentleşme politikaları paralelinde, barınma hakkı devlet nezdinde sosyal bir hak olmaktan giderek uzaklaşmış, özellikle de 2000’li yıllarda benimsenen kentsel dönüşüm uygulamaları, bu hakkı büyük ölçüde ihlal eden bir yaklaşımla ele alınmış ve uygulamaya konulmuştur.

3 Mayıs 1996 tarihinde imzaya açılıp, 1 Temmuz 1999 tarihinde yürürlüğe girmiş olan Gözden Geçirilmiş Avrupa Sosyal Şartı, 31.maddesinde “Devletler barınaktan yoksun kalma durumunu da tedricen ortadan kaldırmaya yönelik önlemler almalıdırlar. Devlet halkın kabul edilir düzeyde kentlerden yararlanabilmesini sağlamakla ve maddi olanağı dar olanlar için konut giderlerini ulaşılabilir bir düzeyde tutmakla yükümlüdür” diyerek, devletlere; konut hakkı ve konut çevresini koruma altına alma ve yaşayan herkesin konut ihtiyacının karşılama yükümlülüğünü hatırlatmış olsa da, kamu mülklerinde özelleştirme politikaları, kamu eliyle imarlı arsa üretiminden zaman içinde büyük ölçüde vaz geçilmesi, Emlak Bankası gibi kurumların başlangıçtaki kamusal kimliğinden ve sorumluluğundan uzaklaşması, dönüşüm alanlarında gerçekleşen zorla tahliyeler, kiralık konut üretim süreçlerinin kamu eliyle regülasyonundaki darboğazlar, konut ve kira sübvansiyonlarının yetersizliği gibi sorunlarla birlikte, barınma hakkı giderek daha fazla ihlal edilir hale gelmiştir. Bugün geldiğimiz noktada, barınma hakkının kamu politikası içinde yasal, yönetsel ve finansal açından yeni ve çok boyutlu bir yaklaşımla ele alınması, satılık ve kiralık konut üretim politikası açısından bir zorunluluk olmuştur.

Bu noktada temel bir sosyal hak olarak konut hakkı kavramını yeniden hatırlayarak konuya giriş yapmak yerinde olacaktır. Sosyal hakların temel amacı, bireylerin ihtiyaçlarının karşılanması ve ülke içinde muhtaçlığın ve yoksulluğun yok edilmesi, refahın sağlanmasıdır. Barınma hakkının “asgari eşiği” olarak kabul edilen konut hakkı, bu sosyal hakların tam orta yerinde durmakta ve 20. yüzyılın sosyal haklar kategorisinde yer almaktadır. Birey için konut; barınma hakkının kullanılması anlamı taşımaktadır. Barınma hakkıyla birlikte konut hakkı, bireyin; güvenliğinin sağlandığı, güvenliğin ve mahremiyetin olduğu yegane yerdir ve hayati bir ihtiyaçtır (Güzel ve diğerleri, 2009).

Türkiye’de Konut Politikalarına Kısa Bir Bakış

Türkiye’nin siyasal yapısının devingenliği, sosyo-ekonomik yapısı ve bu yapıdaki kırılma noktalarının çokluğundan yola çıkarak, geçmişten bugüne konut politikalarını analiz edebilmek için bir dönemselleştirme yapmak yerinde olacaktır.

Erken Cumhuriyet dönemi konut politikaları incelendiğinde, devlet eliyle yürütülen konut politikalarının odağına, öncelikle memurların konut sorununun giderilmesinin yerleştirildiği görülmektedir. 1925 yılında 586 sayılı Ankara Memurin Kooperatifi Teşkili İçin Ankara’da Bulunan Bilumum Memurinin Maatahsisat Nısıf Maaşlarının Avans Olarak İtası Hakkında Kanun ile memurların konut kooperatifi kurmaları için aylıklarının yarısına kadar avans alabilmesini sağlayıcı tedbirler alınmıştır. Memur konutlarına çözüm getirmek üzere 1928 yılında, Maliye Bakanlığı’na memurlar için konut yapma yetkisi veren 1352 sayılı Ankara’da İnşa Edilecek, Vekâlet ve Devair Binalariyle Memurin Apartmanları Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. 1929 tarihli 1452 Devlet Memurlarının Maaşatının Tevhid ve Teadülüne Dair Kanun da benzer şekilde memurlara yönelik bazı hükümler içermektedir ve memurlara konut tazminatı ödenmesini ön görmektedir. Bu uygulama 1951 yılına kadar sürmüştür. 1930’larla birlikte önce İstanbul ve Ankara olmak üzere kentlerde apartmanlaşma başlamış, aynı dönemde toplu konutlar da devreye girmiştir. Kooperatifler ve lojman konutlar dönemin konut talebine yönelik çözümler olarak ortaya çıkmıştır.

1934 yılında kabul edilen 2510 sayılı İskan Kanunu bir yandan memur konutlarının çözümüne yönelik olarak hazırlanmış, diğer yandan göç ve yeniden yerleştirme konularına yönelik düzenlemeler getirmiştir. Kanunu’nun 17’nci maddesi iskânı; “Bir aileye, nüfus ve ihtiyacına göre oturacak ev veya ev yeri, sanatkârlara ve tüccarlara ayrıca geçim getirecek dükkân veya mağaza yahut bu gibi yapı veya yeri ve mütedavil sermaye; çiftçilere de ayrıca kâfi toprakla çift hayvanı, alet ve edevatı, tohumluk, ahır ve samanlık veya yeri vermekle yapılır.” şeklinde ifade etmiştir. Bu tanımla, ailelerin barınma gereksinmelerini karşılayacak konut ve konut yeri temini ile üretim sürecine katılmalarını sağlayacak olanakların temini üzerinde durulmaktadır (İnan, 2016). Bu yıllarda konut talebine bağlı olarak kiraların aşırı artışına bir önlem olarak, 1939 tarihli Milli Koruma Yasası ile konut kiralarına 25 yıl boyunca sınırlama getirmiştir. 1935 yılında ilk kooperatif örgütlenme olarak, Ankara’da görevli olan ve ağırlık olarak yüksek düzeyli memurlar bir araya gelerek Ankara Bahçelievler Konut Kooperatifi’ni kurmuşlardır.  

1944 yılında çıkarılan 4626 sayılı Memur Meskenleri İnşaası Hakkında Kanun memur konutlarını devletin görevleri arasına koymuştur. Yasa, her ne kadar Bayındırlık Bakanlığı’na gereksinme duyulan yerlerde memur konutları yaptırma yetkisi tanımışsa da, yasada Ankara’ya öncelik verilmiştir. Yasanın uygulama alanı bulduğu az sayıda örnekten biri olan Ankara’daki Saraçoğlu (Namık Kemal) Mahallesi’nde, mülkiyeti kamuda olan 434 konut inşa edilmiş, bunlar üst düzey bürokratlara kiraya verilmiştir.

1944 tarihli 5763 sayılı Memur Meskenleri İnşası Hakkında Yasa Nafia Vekili (Bayındırlık ve İskân Bakanlığı)’ne ihtiyaç halinde konut yapma yetkisi vermiştir. Nerelere kaç memur için ne kadar konut yapılacağını belirleme yetkisi ise İcra Vekilleri Heyeti’ndedir.

1941-1960 dönemi konut politikalarına bakıldığında, göç ve göçe bağlı olarak kentleşme hızının artmasının, konut talebini beraberinde getirdiği görülmektedir. Bir bakıma, konuta yönelik politikaların, memurun ve orta sınıfın barınma sorununda, emekçinin barınma sorununa doğru yön değiştirdiği söylenebilir. Buna yönelik olarak merkezi ya da yerel düzeyde bir çözüm bulunamamış, kamu idareleri artan konut talebini karşılamakta yetersiz ve çaresiz kalmıştır. 1965 yılında adı Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK) olarak değişecek olan ve konut kooperatifleri ortaklarına konut kredisi veren İşçi Sigortaları Kurumu, 1950 yılında konut kredisi vermeye başlamıştır. 1952-1984 yılları arasında 200 binden fazla konut üretilmiştir (Çoban, 2012). Gecekondu da bu dönemin konut sorununa geçici bir çözüm olarak sunulmuşsa da katlanarak artan gecekondu oranları ve kamunun regülasyon konusundaki yetersizliği, sorunu giderek kalıcı ve kronik hale getirmiştir.

Türkiye’de II. Dünya Savaşı yıllarına kadar ulusal düzeyde belirli bir konut politikası izlenmemiştir. 1950’li yıllarda hızlı kentleşmeye paralel olarak giderek ağırlaşan konut sorununu çözmek için çeşitli politikalar uygulamaya sokulmuş, kurumsallaşma girişimleri örgütlenmiştir. Ancak konut alanına yönelik gelişmiş bir yönetim ve finans modeli oluşamamıştır.

1950 yılında çıkarılan 5656 Sayılı  Belediye Kanununa Bazı Maddeler Eklenmesine Dair Kanun ile 1580 sayılı Belediye Yasası’na konut üretimine ilişkin maddeler eklenmiş, belediye meclislerine (daha önce isteğe bağlı olan) konut yatırımı yapma işlemi zorunlu hale getirilmiştir (Ersöz, 2006). 1580 Sayılı Yasa’ya eklenen hükümlerle belediyelere 1950 yılında mahalli konut yapmak, kiralamak ve satmak işlerini döner sermaye kurarak yapabilme yetkisi verilmiştir. Konut üretimini artırma ve çeşitlendirme amacıyla SSK, Öğretmenler Bankası ve Emlak Kredi Bankası gibi kurumların konut kredisi temin etme konusunda temel aktörler olmuştur. 1946 yılında Emlak ve Eytam Bankası Türkiye Emlak Kredi Bankası adı altında yeniden örgütlenmiştir. 1948 yılında Ankara, 1949 yılında ise tüm Türkiye için ilk imar afları yürürlüğe sokulmuş ve konut sorunu yasadışı konutların meşrulaştırılması ile çözülmeye çalışılmıştır. 1957’de Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmiştir. 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuş ve konuta ilişkin yetkiler merkezi düzeyde yeniden düzenlenmiştir.

1961-1980 döneminde, 1960 Darbesi ardından gelen 1961 Anayasası önemli bir etkiye sahiptir. Anayasa’nın benimsediği «Sosyal Devlet» ilkesi ile yeni bir dönem başlamıştır. Anayasa’nın 49/2. Maddesi “Devlet, yoksul veya dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirleri alır” şeklindedir ve bu hüküm ile, devletin konut alanındaki sorumluluğu belirtilmiştir. Bu maddenin gerekçesinde, “Sosyal Devlet, herkese barınacak bir yer sağlamanın çarelerini arayıp bulmak ve gerçekleştirmek zorundadır… İnsan gibi barınmanın asgari imkanlarına sahip olmayan kimseler için mesken dokunulmazlığı hatta mülk edinme hakkı kağıt üstünde duran boş laflardan daha fazla bir değere sahip olamaz” … denilmektedir.

Planlı dönem ile birlikte, Kalkınma Planları yapılmaya başlanmış ve bu planlarda konut da önemli politika alanları arasında yer almıştır. Özellikle de 1. ve 2. Kalkınma Planlarında halk tipi konut ve toplu konut uygulamaları benimsenmiştir. İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planında Emlak ve Kredi Bankası ve SSK’ya ek olarak Emekli sandığı da konut piyasasındaki aktörler arasında yer almıştır. Kamu arazilerinin satışından uzak durmak, inşaat arazilerindeki kamu kontrolü araçlarını kullanarak arsa spekülasyonlarını ve düzensiz yerleşmeleri önlemek hedeflenmiştir (Ulusoy, 2020).

Bu dönemlerde Emlak Bankası eliyle alt gelir grubu ve orta gelir grubu için sosyal konut ve toplu konut uygulamaları hayata geçirilmiştir. 1950’li yılların başında İstanbul’daki hızlı nüfus artışına bağlı ortaya çıkan konut ihtiyacına bir çözüm olarak, İstanbul Belediyesi ve Emlak Kredi Bankası ortaklığı ile oluşturulan İstanbul İmar Limited Ortaklığı Koşuyolu’nda 1951-1954 yılları arasında 417 adet konut inşa etmiştir. Aynı dönemde yine Emlak Kredi Bankası eliyle işçi sınıfının konut talebini karşılamak üzere 1947-1957 yılları arasında  1. Levent mahallesi ve ardından 1954 yılında 4. Levent oluşmuştur. 1960’da Ataköy Toplu Konutlarının ilk etabı tamamlanmıştır.

İkinci Dünya Savaşı’nın sonrası artan hayat pahalılığı ve kira bedellerine karşı kira denetimlerinin yapılması konusunda girişimler söz konusudur. Savaşının ilk yıllarında Cumhuriyet Halk Partisi (CHP) Hükümetinin Türkiye’nin savaşa girme ihtimalinin ortaya çıkarabileceği ekonomik sorunlara çözüm bulmak, fiyatların yükselmesine engel olmak vb. gerekçelerle yürürlüğe koyduğu Milli Korunma Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde, temel tüketim maddelerinin karne ile satışa sunulmasından, işgücünün ve piyasa fiyatlarının denetlenmesine kadar birçok alanda hükümete geniş müdahale yetkisi tanımış, bu doğrultuda Kanunun 30.maddesi ile de konut kiraları 1939 yılı rayici ile sınırlandırılmıştır (Bulut, 2020). 1954 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ve 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile yapsatçılık ivme kazanmıştır.

1966 yılında yürürlüğe giren Gecekondu Kanunu, konut sorununa bir çözüm olarak sunulduysa da başarılı olamamıştır. 1969 yılında arsa spekülasyonlarını önleme, kamu tarafından yapılan arsa stoku ve satışları düzenleme gibi konularda görevler yürütmek üzere Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur. Aynı yıl Kooperatif Kanunu yürürlüğe girmiştir. Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planında toplu konutlara yer tahsisi düzenlenmiş, kiralık konut piyasasına da yer verilmiştir. Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı ise konut açığındaki artışa dikkat çekilmiş ve sosyal konut kavramını ele almıştır. Konut ihtiyacını karşılamada tek tek üretimin yetersiz olduğuna vurgu yapılarak, toplu üretimin tercih edilmesi gerektiğine dikkat çekilmiştir. Bu amaçla kamu kredilerinin toplu konuta yönlendirilmesi ve kooperatiflerin desteklenmesi yaklaşımı benimsenmiştir. Emekli sandığı gibi kurumların da konut üretmesi, sosyal yardımlaşma kurumlarının konuta ayırdıkları bütçelerin arttırılması, arsa üretiminin arttırılarak, konut arzının yükseltilmesi,  kiraların düşük düzeylerde kalması gibi hedefler de bu plan döneminin konut politikasına ilişkin yaklaşımları ortaya koymaktadır. 1980’lere kadar en büyük paya sahip yapsatçı üretim orta ve üst-orta tabakaların, gecekondu üretimi de kırdan gelen alt-orta tabakaların, kooperatif üretimi ise alt-orta ve orta tabakanın konut talebini karşılamıştır.

1969- 1979 döneminde 7080 yeni kooperatif kurulmuştur. Kooperatifleşme özellikle 1975’ten sonra hızlanmaya başlamıştır (Geray, 1992). 1979’da kamu kurum ve kuruluşları personelinin yararlanması için yurt içinde ve yurt dışında inşa ettirme, satın alma ve kiralama suretiyle sağladıkları kamu konutlarını kapsayan Kamu Konutları Yönetmeliği çıkmıştır. Bununla birlikte, 1970’li yıllarda hız kazanan kooperatif yöntemle konut edinme, yeterli desteği bulamamıştır. Kente gelen dar gelirliler kentlerdeki örgütlü radikal siyasi yapılanmalara eklemlenerek, hazine arazileri üzerine gecekondular inşa edip, bunların resmi güvenlik makamlarından korunma işlevini de gecekondu alanlarındaki bu siyasi yapılara bırakmışlardır (Şengün, 2017).

1980 sonrası dönemin neoliberal kentleşme politikaları içerisinde ilk kırılma noktası 1980 darbesi ve ardından gelen 1982 Anayasası’dır. Yeni Anayasa’nın Sosyal ve Ekonomik Haklar Bölümü altında, 57. maddesinde, konuta yönelik olarak, “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” denilmiştir. Yeni Anayasa’nın ardından, 24 Ocak kararları ekseninde tüm dünyada hüküm süren neo-oliberal kentleşme politikaları ülkede de benimsenmiş ve kente ilişkin yeni yasalar neo-liberal dil ve anlayışla birbiri ardına yazılarak yürürlüğe girmiştir. Bu çerçevede konuta yönelik olarak da yasal ve kurumsal düzenlemeler yapılmıştır.  Bunların ilki, içinde “toplumsal konut” kavramına yer veren 1981 yılında çıkarılan 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu’dur. Bunun ardından 1984 yılında 2985 sayılı Toplu Konut Yasası yürürlüğe girmiştir. Bu kanunla kurulan Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi, 1990’da 412 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adını almıştır. Toplu konut kredileri verilmesi ile birlikte, kooperatif sayıları hızla artmış, 1979’da 14.872 olan kooperatif sayısı 1988’de 38.450’ye çıkmıştır. Fakat bu oran, 1988’de toplu konut fonu kaynaklarının %30’unun genel bütçeye aktarılması ile birlikte düşüşe geçmiş, kooperatiflerin konut üretimindeki payı, 1988’de %35, 1990’da %20, 2004’te %8 ve 2009’da %6’ya kadar inmiştir (Çoban, 2012). 1980’ler arka arkaya çıkan imar afları ile kentlerin giderek yasadışı ve riskli konut stoğuna teslim olduğu, kentin hızla metalaştığı yıllardır.

1988/33 K. sayılı bir Anayasa kararında “Sosyal hukuk devleti, güçsüzleri güçlüler karşısında koruyarak gerçek eşitliği yani sosyal adaleti ve toplumsal dengeyi sağlamakla yükümlü devlet demektir. Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinin, tüm kurumlarıyla Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun biçimde kurulmasını gerekli kılar. Hukuk devletinin amaç edindiği kişinin korunması, toplumda sosyal güvenliğin ve sosyal adaletin sağlanması yoluyla gerçekleştirilebilir. Anayasa’nın Cumhuriyet’in nitelikleri arasında yer verdiği sosyal hukuk devletinin dayanaklarından birini oluşturan sosyal güvenlik kavramının içerdiği temel esas ve ilkeler uyarınca toplumda yoksul ve muhtaç insanlara devletçe yardım edilerek onlara insan onuruna yaraşır asgarî yaşam düzeyi sağlanması, böylece, sosyal adaletin ve sosyal devlet ilkelerinin gerçekleşmesine elverişli ortamın yaratılması gerekir.” denilmiştir. Bu karar, devletin konut konusundaki yükümlülüklerini de kapsamaktadır.

1980’li yıllarda neo-liberal görüş ekseninde birçok ülkede benimsenen devleti küçültme ve özelleştirme girişimleri sonucu kamuda şirketleşme modeli hayata geçirilmiştir. Türkiye’de 1983 yılında iktidara gelen ANAP hükümeti, yerel kamu hizmetlerinin şirketler aracılığıyla görülmesi fikrini benimsemiş, böylelikle belediye şirketleri bu yıllardan itibaren kurulmaya başlamıştır (Demirbaş, Çetinkaya, Güneş, Bektaş, 2017). Türkiye Emlak Kredi Bankası 1984 yılında Kamu İktisadi Devlet Teşekkülü’ne dönüştürülmüş, 1988 yılında, Bakanlar Kurulu Kararnamesi’yle Anadolu Bankası ile birleştirilerek Emlak Bankası adını almıştır. Uluslararası rekabete açık bir yapılanma içine giren Banka, kamusal misyonundan ve bu doğrultuda ucuz sosyal konut üretiminden giderek uzaklaşarak ticari konut yapımına yönelmiştir.

1990-1994 yıllarını kapsayan Altıncı Beş Yıllık Kalkınma Planı, Finans kaynaklarının kullanımı, kamu sübvansiyonları,  alt yapısı hazır arsa üretimi, alt gelir gruplarına öncelik, konutsuz kişilere sosyal konut alt gelir grupları için küçük konut, belediyeler eliyle konut üretimi gibi konulara değinmiştir.

1995’te Toplu Konut Tasarruf Sistemi ve Konut Kredileri Yönetmeliği yürürlüğe girmiştir. Konut edinmek isteyen kişilerin, ön birikim yaparak gerekli olan özkaynağı sağlamalarını temin etmek amacıyla “Konut Tasarruf Merkez Hesabı” açılması, hesap sahiplerinin konut kredisi kullanmaya hak kazanmaları, hak sahiplerine konut kredisi kullandırılması ve konut kredilerinin geri ödenmesi gibi konuları düzenlenmiştir. Yapı tasarruf hesabı ile bireysel tasarrufların teşvik edilmesi getirilmiştir.

1996 yılında Türkiye Habitat II’ye ev sahipliği yapmıştır.  Konferansın sonunda kabul edilen İstanbul Bildirisi’nde konut hakkını uluslararası ve ulusal düzeyde gerçekleştirme araç ve olanakları da belirtilmiştir. Herkese yeterli konut sağlama, kentsel ve kırsal sürdürülebilir insan yerleşimleri, insan yerleşimlerindeki yaşam kalitesini iyileştirmek gibi hedefler ekseninde, devletler herkese yeterli bir konut gibi gereksinimlerin karşılanması üzerine yoğunlaşma taahhütlerinde bulunmuşlardır.  1999 yılında gerçekleşen Marmara Depremi konut piyasası üzerinde etkili olmuş, TOKİ’nin verdiği kredilerin azalması nedeniyle gerilemeye başlayan konut sektörü, yeniden ivme kazanmıştır. Bu dönemde belediye şirketleri eliyle toplu konut üretimine yeniden hız verilmiştir. Özellikle de büyükşehir belediyeleri eliyle alt-orta sınıfı hedef alan çok sayıda uygulama bu dönemde hayata geçirilmiştir.

1996-2000 dönemini içeren Yedinci Beş Yıllık Kalkınma Planı, uygun finansman modelleri,  merkezi-yerel yönetim koordinasyonu,  gecekondu sorunu, konut teknolojisinde gelişmeler,  afetler (1996-2000 dönemi için 2.540.000 adet konut gereksinimi saptamış, dönemin sonunda 1.300.000 konut inşa edilebilmiştir) üzerinde durmuştur.

1990’ların sonlarından itibaren, konut piyasası içindeki aktörler çeşitlenmeye başlamıştır. Konut üreten belediye şirketlerinin sayılarını artması, Emlak Bankasının dönüşümü, sivil toplumun ve meslek odalarının güçlenmesi, özel sektör-kamu işbirliği projeleri, 2000 yılında Konut Müsteşarlığı’nın kurulması (2002’de lağvediliyor); TOKİ ve Arsa Ofisi Konut Müsteşarlığı’na bağlanması, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 8 Kasım 1998 tarihinde yayınladığı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği, bu dönemde inşaat sektörünün gerek kamu, gerekse özel sektör açısından ivme kazanmasına yol açan gelişmelerdir.  

2001-2005 yıllarını kapsayan Sekizinci Kalkınma Planı’nın konuta yönelik hedefleri arasında, konut üretiminde yapı ve çevre kalitesinin arttırılması, tarihsel ve doğal doku ile toplumsal ve kültürel değerlerin korunması, konut finansmanı sorununun, sermaye piyasası içinde çalışarak konut kredisi verebilecek kurumlar eliyle çözülmesi, konut üretimi ve sahipliliğini teşvik etmek ve alt gelir grubunun konut sorunun çözmek üzere alternatifli finansman modelleri geliştirilmesi ve konut ve kentleşmeye ilişkin coğrafi bilgi sistemlerine dayalı bir veri tabanı oluşturulması gibi başlıklar yer almıştır. Sekizinci Plan Döneminde nüfusu 20 bin ve üstü olan yerleşmelerde demografik gelişmelerden doğacak yeni konut gereksiniminin 2.714.000 olacağı tahmin edilmiştir. Yenileme ve afet konutları olarak birikmiş gereksinmeler de dahil olmak üzere her yıl 72.200  adet olmak üzere beş yılda toplam  361.000 konut yapılması öngörülmüştür. Böylece toplam konut gereksinmesi 3.075.000 olarak belirlenmiştir.

2002 yılında Adalet ve Kalkınma Partisi tek başına iktidara gelmiş, Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) zaman içinde konut üretiminden uzaklaştığı, oysa ülkede konut ihtiyacının arttığı ve gecekondu sorununun da artarak devam ettiği gibi bir dizi gerekçeye dayanarak konut ve planlı kentleşmeye yönelik yeni politikalar belirlemiştir.  Bunlar, alt gelir grubuna yönelik sosyal nitelikli konut üretimi, yoksul konutları, gecekondu dönüşüm projeleri, doğal afet sonucu oluşan konut açığına yönelik projeler, kaynak geliştirmeye yönelik rant ve prestij projeleri, Tarımköy+Göçmen konutları, arsa üretim projeleri ve kredi uygulamaları olarak sıralanabilir. Bu doğrultuda hemen 2002 yılı içerisinde Emlak Bankası, Emlak GYO haline gelmiştir. Bu yapılanma, partinin neo-liberal konut politikasını hayata geçirmede temel bir kurumsal araç olmuştur.

2003 yılında 58. Hükümet Acil Eylem Planı içinde Kentleşme ve Yerleşme başlığı altında, gecekondulaşmanın önlenmesi ve gecekonduların kaldırılarak modern bir kent görünümünün oluşturulması için gecekondu sahiplerinin de desteğini alacak şekilde belediyelerin yetkileri artırılması, öncelikle arsa üretimi ve arzı artırılarak planlı şehirleşmenin sağlanması, mevcut gecekondu alanlarında arazi değerlerine göre ev vererek yenileme çalışmaları yapılması (md. 44), dar gelirli vatandaşlarımızın, kira öder gibi ev sahibi olmaları sağlanması, bu tedbir ile, kısa vadede Türkiye’nin en acil sorunu olan işsizliğin azaltılmasına da katkı sağlanması (md. 45) hedeflenmiştir. Sosyal politikalar başlığı altında ise, TOKİ’ye yerel yönetimler ile işbirliği sağlanarak kentlerimizdeki gecekondulaşmanın önlenmesi ve mevcut gecekondu alanlarının dönüştürülmesi ve dar gelirlilerin kira öder gibi taksitlerle ve kısa sürede ev sahibi olmaları gibi yeni görevler tarif edilmiştir. Demir ve Palabıyık(2007)’a göre, konut kredileri faizlerinin düştüğü 2005 yılında konut kredilerinin GSMH içindeki payı %2,39’a, toplam banka mevduatları içindeki payı ise %5,01’e ulaşmış ve kullandırılan tüketici kredilerinin %36,12’sini konut kredileri oluşturmuştur.

2003-2007 tarihleri arasını kapsayan 59. Hükümet Acil Eylem Planında “Bir ülkedeki yönetimin kalitesini ve toplumun medeniyet dairesindeki konumunu ne tür kentler ürettiği belirler” denilmiş, bu nedenle, kentleşme ve konut meselesi teknik muhtevasının çok ötesinde anlamlara sahip olduğu, sağlıksız ve çirkin şehirleşmenin önüne geçilerek, şehirlerin yaşanabilir mekânlar haline getirilmesi hükümetimizin temel önceliklerinden biri olacağı, gecekondu bölgelerinde yaşayanlara yönelik ucuz konutlar üretileceği, uzun vadeli programlarla, şehirlerin, yaşanabilir, sağlıklı, ulaşım ve altyapı sorunları çözülmüş, çevre güzelliği taşıyan mekânlar olması için gerekli düzenlemeler yapılacağı vurgulanmıştır.

Kamunun konut piyasasındaki rolü değişmiş; düzenleyici ve denetleyici rolünün yanısıra arsa ve konut üretip satarak doğrudan piyasaya müdahale eden bir konuma gelmiştir. Kamunun konut üretimindeki payı, 2010 yılında %13’e kadar çıkmıştır (Solak, 2015). Depremi de fırsat bilerek, doğrudan konut politikaları yerine, yüzünü kentsel dönüşüm politikalarına çeviren iktidar, başlangıçta ortaya koyduğu hedefleri, kamu misyonunu neredeyse bir kenara bırakarak ve kendine sektörün içerisinde adeta müteahhit gibi rol biçerek farklı bir içerikle hayata geçirmeye başlamıştır. İlk önce, 2004 yılında Toplu Konut Kanunu, 5162 sayılı Kanun ile değiştirilmiş, böylelikle Toplu Konut İdaresi kentsel dönüşüm ve konut üretimi sürecinin merkezi ayağı olarak, güçlü bir finansal yapıya büründürülmüştür. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 69. Maddesi ile, Belediyeler de konut, toplu konut üretmek konusunda yetkilendirilen yerel idareler olmuşlardır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın gecekondu alanlarına yönelik yetkileri, 2007 tarihli ve 5069 sayılı Kanun kapsamında 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda yapılan değişiklikle TOKİ’ye devredilmiştir. Ancak ne merkezi, ne de yerel düzeyde dar gelirli vatandaşın konut sorununu farklı alternatif modellerle çözme konusunda bir yasal düzenleme getirilmiştir. Yeni yasalar, konut üretiminde her kesim için standart çözümler ve modeller sunmaktadır.

2007 yılında, konut yatırımları sabit fiyatlarla yeniden 2000 yılındaki düzeyine ulaşmıştır. Ancak, 2008 yılından itibaren konut yatırımları yeniden hızla azalmıştır. 2008-2009 döneminde konut yatırımlarında 2001 krizi sonrasını çağrıştıran belirgin bir düşüş yaşanmıştır. 2008 yılındaki gerileme ABD’de başlayan tutsat (mortgage) krizinin sonucudur. Aslında bu paralellik konut yatırımlarının krizlerden doğrudan etkilenen, istikrarsız bir karakterinin olduğunun göstergesidir (Konut Sektöründe Dalgalanma İşaretleri, BİANET, 2014).

Bu dönemde konut sektöründeki darboğaza bir çare olması umuduyla ipotekli konut kredilerini düzenleyen, 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümleri yürürlüğe girmiştir. Bu yıllarda, kamu idarelerinin kent mekanına meta olarak bakışı güçlenmiştir. Bunu 2008 yılında TOKİ Başkanı’nın “Elimizde çok kıymetli arsalar var. Onların bazı problemleri var. Onları tezgâha koyacağız, cilalayacağız, satacağız” şeklindeki sözlerinden de anlamak mümkündür (Bayraktar, 2008). Bu anlayış çerçevesinde, 5366 sayılı Yenileme Kanunu, 5162 sayılı TOKİ Kanununda Değişiklik, 5393 sayılı Belediye Kanunu (69. ve 73. maddeler) ve Van depreminin ardından da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 644/ 648 sayılı KHK ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kuruluşu gerçekleştirilmiştir.

2008 yılında Alt orta gelir gruplarına ve yoksullara yönelik sosyal donatılarıyla birlikte sosyal konut kentsel yenileme ve gecekondu dönüşüm projeleri, afet konutları ve tarım köy uygulamalarına ağırlık verilecektir.

60. Hükümet Eylem Planı’nın Yaşam Kalitesinin Geliştirilmesi başlığı altında, sosyal donatı ve çevre düzenlemeleri ile birlikte 140.000’i tamamlanmış olan konut sayısının 500.000’e çıkarılması planlanmıştır.

TOKİ’nin doğrudan konut üretimine ağırlık vermesinin en belirgin sonucu, 1980’li ve 90’lı yıllar boyunca konut üretiminin artışında önemli payı olan yapı kooperatiflerinin tasfiyesi olmuştur. Kooperatifler devreden çıkarken “gayrimenkul yatırım ortaklığı” (GYO) olarak tanımlanan yeni kurumlar konut üretiminde ağırlık kazanmıştır. Geçmişten gelen bir eğilim olarak, Türkiye’de konut sektörü, özel teşebbüs ağırlıklı ve rekabetçi piyasa mekanizmasının güçlü bir şekilde işlediği bir piyasa yapısına sahiptir. 2014 yılı itibarı ile Türkiye geneli konut piyasasında farklı büyüklüklerde 305.566 adet müteahhitlik yetki belgesi alan firma bulunmaktadır (Zaman Gazetesi, www.zaman.com.tr, 2015, aktaran, Solak, 2015). Bu sürecin bir uzantısı olarak, isimleriyle kalite vaad eden çok sayıda markalaşmış inşaat firması ortaya çıkmıştır. Bu firmalar piyasada rekabet yaratarak, konut piyasasını canlı tutmayı hedeflemektedir.

2008 sonundan 2010 başlarına kadar kira gelirleri yüksek seyretmiştir. Bu durum, 2008 yılında konut yatırımlarının hızla düşmesinin, kiralarda belirli bir artışa yol açmış olabileceğini düşündürtmektedir.2008 yılındaki durgunluğun ardından 2009 ve 2010 yıllarında konut kredilerinde ciddi artışlar görülmüş, her iki yılda da peş peşe, o güne kadar hiç ulaşılmamış düzeyde konut kredisi açılmıştır. Konut kredilerinin artış eğilimi halen devam etmektedir, 2011 yılının ilk yarısında da rekor düzeyde konut kredisi verilmiştir.

2009- 2011 yılları arasında, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından Kentleşme Şurası düzenlenmiştir. ülke genelinde yerleşmelere göre konut arz talep ihtiyaç dağılımındaki farklılıklar ve dengesizlikler, bazı yerleşmelerde konut gereksiniminin karşılanamaması, konut piyasasında özellikle orta ve alt gelir grubuna yönelik konut ve finans alternatiflerinin sınırlılığı, sosyal konut ve kiralık sosyal konut tanımlarının yapılmamış olması, Deprem ve afet riski altındaki konut stoku ile ilgili sorunların varlığı, konut sunumu / gereksinme dengesinde yerleşmeler arası farklılıklar, hanehalkı büyüklüğü ile konut büyüklüğü arasında dengesiz dağılım, konuta erişilebilirliğin düzeyinin hala düşük olması, konut üretim sürecinde özel ihtiyaç gruplarının dikkate alınmaması, vb. konulara dikkat çekilerek öneriler getirilmiştir.

2012 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kurulmasının ardından yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun, Türkiye’nin konut üretim sürecinde yeni bir dönemi başlatmış, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı kentsel dönüşüm ve konut üretiminde tek yetkili kılarak, süreci merkeze teslim etmiştir. 2018 yılında 703 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında Toplu Konut İdaresi de Bakanlığın bünyesine alınmıştır. Başkanlık sistemine geçilmesinin ardından, 2018 yılında yürürlüğe giren 1 no’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Konut sektörüne ilişkin strateji geliştirme ve programlama iş ve işlemlerini yürütmek, yapı kooperatifçiliğinin gelişmesini sağlayacak tedbirleri almak ve 19/9/2006 tarihli ve 5543 sayılı İskân Kanunu uyarınca Bakanlığa verilen görevleri yapmak Çevre ve Şehircilik (ve İklim Değişikliği) Bakanlığı’nın, konut politikalarının belirlenmesine yönelik çalışmalarda bulunmak, belirlenmiş politika, plan ve stratejilere göre uygulamayı temin ve sonuçlarını takip etmek ise Bakanlık Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü’nün görevleri arasında sayılmıştır.

2014-2018 yıllarını kapsayan 10. Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda, “dar gelirliler başta olmak üzere, halkın temel konut ihtiyacının daha yüksek oranda karşılanması için gerekli önlemler alınacak, barınma sorununa sağlıklı ve alternatif çözümler getirilecektir” denilmiş, kamunun konut piyasasında yönlendirici, düzenleyici, denetleyici ve destekleyici rolü güçlendirilecek, altyapısı hazır arsa üretiminin hızlandırılması hedef alınmıştır.

2019-2023 dönemine ilişkin 11. Kalkınma Planı ise, dar gelirliler başta olmak üzere, herkesin yeterli, yaşanabilir, dayanıklı, güvenli, kapsayıcı, ekonomik olarak karşılanabilir, sürdürülebilir, iklim değişikliğine dirençli, temel altyapı hizmetlerine sahip konuta erişiminin sağlanmasını amaç edinmiştir. Planda, kentleşme, nüfus artışı, yenileme ve afetten kaynaklanan konut ihtiyacının arz-talep dengesi gözetilerek karşılanması, konut ihtiyacının yerleşmelere göre belirlenebilmesi için konut stokunun ortaya konulması, plan döneminde dar gelirlilere ve dezavantajlı gruplara yönelik 250 bin sosyal konut üretilmesi, kamunun, konut piyasasında düzenleyici, denetleyici, yönlendirici ve destekleyici rolünün güçlendirilmesi, kamu yönetiminde konuttan sorumlu birimler arasında düzenli işbirliğini temin edecek koordinasyon mekanizmasının oluşturulması, konut üretiminde kalite, sağlamlık, erişilebilirlik, enerji verimliliği, afetlere dayanıklılık standartları geliştirilmesi ve her aşamada gözetilmesi, konut sektöründe arz ve talep yönlü ihtiyaç duyulan veri kaynaklarının geliştirilmesi, konut sektörü verilerine entegre bir şekilde tek bir kaynaktan erişim sağlanması, konut talebini ve içeriğini belirlemeye yönelik araştırmaların artırılması hedeflenmektedir.

Planda, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından plan döneminde yüzde 89’u sosyal konut olmak üzere toplam 239 bin konut üretildiği belirtilmekte ise de, bu ifade aslında sosyal konut kavramının yeterince tanımlanmamış ve anlaşılmamış olmasından kaynaklanmaktadır.  Esasen TOKİ tarafından üretilen bu konutlar, “erişilebilir konut”tur ki, uygulamada uzun vadede borçlandırılarak bu konutlara yerleştirilen alt gelir gruplarının bir bölümü bu borçları ödeyemeyerek konutlarını satmak zorunda kalmışlardır. Sosyal kiralık konut uygulaması ise bugüne dek hayata geçirilmemiştir.

Her ne kadar Kalkınma Planlarında sosyal konuların artırılması, kamunun düzenleyici ve destekleyici rolünün artırılması, nitelikli ve güvenli konut üretiminin artırılması, halkın temel konut ihtiyacının karşılanması gibi kamucu hedefler yer almakta ise de, bu dönem uygulamaları, plan hedefleri ile örtüşmemektedir.

Kamu mülklerinin özelleştirilmesi (lojmanlar, sosyal tesisler, misafirhaneler, vb), kamu eliyle imarlı arsa üretimi imkanları giderek azalmıştır:

  • 5 Aralık 2017 tarihli ve 30261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘a bazı hükümler eklenerek lojmanların satışı yasal düzenlemeye bağlanmıştır.  Lojmanların satışına ilişkin olarak 17.04.2018 tarihli ve 30394 sayılı Resmi Gazete ile 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır. 2018 tarihli 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ve 2018 tarihli, 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (2019’da değişiklik yapılıyor) ile belirli tür lojmanların ve belirli kurumlara ait lojmanların satış düzenlenmiştir. Sosyal devlet ilkesini göz ardı ederek, kamu mülkiyetindeki lojman ve sosyal tesisleri, spekülatif uygulamalara ve rant sağlamaya dönük uygulamalar nedeniyle kamu elindeki arsa ve konut sayısı büyük bir düşüş yaşamaktadır. İstanbul’da Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü olarak kullanılan toplam 132.107 m2’lik Küçükyalı Karayolları Arazisi’nin özelleştirme kapsamına alınması, ardından Toplu Konut İdaresi’ne (TOKİ) devredilmesi, arazinin 71 bin 802 metrekaresi ticaret ve konut alanı olarak kullanılmasını öngören Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planları doğrultusunda, yargı kazanımlarına rağmen özel bir firma tarafından inşaatların tamamlanması bu sorunun önemli örneklerinden biridir.

Bugüne dek, sosyal konut kavramı yeterince tartışılmamış ve doğru anlaşılmamıştır: Sosyal konut adı altında kamu müteahhitlik görevi icra etmekte ve erişilebilir konut üretip satmaktadır. Sosyal kiralık konut bugüne dek üretilmemiştir.

Devletin konut üretimi ve finansmanı konusunda en önemli kurumu olan Emlak Bankası, Emlak Katılım Bankası’na ve sonra da Emlak GYO’ya dönüşerek, kimlik / misyon değişimine uğramıştır. Bu haliyle yalnızca kâr amacı güden bir şirkettir ki halihazırda yürüttüğü büyük, lüks konut projeleri de bunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında yüksek rant üreten modellerin benimsenmesi de “halk tipi konut” hedefleriyle örtüşmemektedir.

Ülkenin göçmen politikaları paralelinde, son yılarda kayıt dışı göçmenlerin, mültecilerin, sığınmacıların sayısındaki artış, bu toplulukların konut talebini de artırmıştır. Ekonomik durumları nedeniyle bu gruplar arasında çok kullanıcılık yaygındır.

Dezavantajlı gruplar için uygun, yeterli, elverişli, insan onuruna yaraşır konut satış ve kiralama modelleri geliştirilmemiş, yasal düzenlemeler içinde de bu konu yer almamıştır.

Son yıllarda kent içi turizm (sağlık turizmi, kültür turizmi, vb. alanlara olan talep, uzun süre konaklayan Arap turistler), küresel eğitim politikaları, küresel işgücü akışkanlığı ve hareketliliği gibi nedenlerle, kısa dönem konaklama imkânı sunan Airbnb ve benzeri kısa dönem kiralık konutlar, kiralık konut sektöründen bir payı koparmaktadır. İstanbul Türkiye içinde günlük kiralık konut sektöründe en büyük payı almaktadır. 2021 yılı Kasım ayı için emlak siteleri incelendiğinde,  ortalama bir gün için Türkiye’de 15339 (Sahibinden.com) ve 1638 (hurriyetemlak.com) günlük kiralık daire ilanı mevcut iken, İstanbul’da 5459 (Sahibinden.com) ve 474 (hurriyetemlak.com) ilanı verilmiştir. Bu kabaca oran,  günlük kiralık konut arzının yaklaşık üçte birinin İstanbul’da bulunduğunu göstermektedir.

Bugünün barınma ve konut sorununun geri planında neler var?

   Geçmişten bugüne benimsenen ve yürütülen konut politikaları, konut kavramını bugün giderek derinleşen bir mesele haline getirmiştir. Bugün geldiğimiz noktada konut meselesi giderek kronikleşmiş, özellikle büyük kentlerde konut edinme alt ve orta sınıflar için giderek daha uzak bir ihtimal haline gelmeye başlamıştır.  Büyük kentlerde konut ile ilgili en önemli sorunlardan biri de özel sektör eliyle üretilen konut oranının yüksekliğidir. Hem kentsel dönüşüm alanlarında, hem de diğer kent bölgelerinde kar amaçlı  ‘lüks’ konut projeleri hızla yakın çevreyi de dönüştürmeye başlamakta ve gerek gayrimenkul fiyatları, gerekse kiralar hızla artmaktadır. Bu durum, bölge sakinlerinin bulundukları alanda daha fazla yaşamasına izin vermemekte, onları giderek kent çeperlerine doğru sürmektedir.

Bir yandan da “boş konut”ların durumundaki belirsizlik, bu konutlar için politika üretmeyi güçleştirmektedir. Örneğin İstanbul için İBB bünyesinde İstanbul Planlama Ajansı tarafından hazırlanan 2021 tarihli rapor, İstanbul’da ne amaçla kullanıldığı belli olmayan büyük bir boş konut stoğu olduğunu göstermektedir:

Konut piyasasındaki belirsizlikler, inşaat sektörüne yaşanan ekonomik krizler ile bir araya geldiğinde barınma hakkının ne derece kaygan bir zemine oturduğunu açıkça göstermektedir.

11. Kalkınma Planı içerisinde yer alan Özel İhtisas Komisyonu Raporu’nda şöyle denilmektedir: “Bilindiği gibi, ülkemizde konut finansmanının temel kaynağı kişisel tasarruflardır. Ailelerin ortalama tasarruf oranı da yaklaşık %16-20 arasındadır. Bu durumda, alt gelir grubunda olanların gelirlerinin %10’u, %15’i ve %25’i kadar bir ödeme ile yani kira öder gibi konut sahibi olmalarına yönelik çözümler aranması öne çıkmaktadır. Konut sahibi olamayacak hane halkları için de diğer sosyal konut seçeneklerinin ortaya konulması önem kazanmaktadır”.

TOKİ eliyle alt ve orta gelir grubu için satışa sunulan konut fiyatları incelendiğinde, özellikle orta gelir grubu için sunulan satış fiyatlarının özel sektör piyasasından yüksek olduğu, örneğin Ankara’da TOKİ orta gelir konutlarının ortalama 1.250000-1.500.000 TL arasında satışa sunulduğu görülmektedir. Alt gelir grubu konut fiyatları ise 70-90 000 TL arasındadır. İki gruba sunulan konut fiyatları arasında büyük bir uçurum söz konusudur. Oysaki bu iki ekonomik grubun aylık gelirleri arasındaki fark ortalama iki-üç kattır.

Çalışmanın ilk bölümünde kronolojik olarak tariflenmeye çalışılan süreç, kamu sektöründe konut politikasının zayıf yönlerini açıkça ortaya koymuştur. Bu kapsamda, kamu yönetiminin tüm organları açısından değerlendirildiğinde, konut sorununu birkaç temel başlık altında ele almak mümkündür:

  • Bütüncül bir konut politikasının bulunmaması,
  • Sosyal konut politikasının olmaması,
  • Sosyal konut ve erişilebilir konut kavramlarının tanımlanmaması,
  • Sosyal adaleti öncelemeyen politikaların hayata geçirilmesi,
  • Kooperatif gibi araçların konut politikası içinde yeterince yer bulmaması
  • Kamu mülklerinin özelleştirilmesi (lojmanlar, misafirhaneler, vb),
  • Kamu eliyle konut üretim hizmetinin özelleşmesi (belediye şirketleri, kamusal bir misyonla hizmet üreten Emlak Bankası’ndan Emlak Katılım Bankası’na..)
  • Kamunun arsa ve konut üretim sürecinde regülasyon işlevini yeterince yerine getirmemesi
  • Kamu eliyle imarlı arsa üretimi imkanlarının giderek düşmesi,
  • Arsa rantı üzerinde denetimin sağlanmaması, hatta rant üreten modellerin kamu tarafından desteklenmesi
  • Kentsel dönüşüm alanlarında kamu –özel sektör dengelerinin doğru kurulmaması ve yüksek rant üreten modellerin benimsenmesi
  • Kırılgan kesimlerin yaşadığı semtlerin ya da eski sakinleriyle yaşayan mahallelerin dönüşümünde kamu ağırlıklı ortaklık modelleri benimsenmemesine bağlı olarak yeni üretilen konut alanlarında yüksek rant oluşması
  • Talep odaklı konut tipolojileri geliştirilmemesi
  • Alt ve orta gelir grubu için üretilen erişilebilir konutların fiyatlandırma politikasının iki grup arasında adil bir denge gözetmemesi
  • Kalabalık aileler için sosyal / erişilebilir konut sunumu yapılmaması
  • Göçmen, mülteci, sığınmacı ve öğrenci sayısındaki artış nedeniyle çok kullanıcılı yeni ve ucuz konut tipolojilerine olan ihtiyaç
  • Kiralık konut piyasasının kontrol altında tutulamaması
  • Sayısı hızla artan öğrenciler, dezavantajlı kesimler, vb. için yetersiz konaklama imkanları
  • Airbnb, vb. kısa dönem kiralama sektöründeki kontrolsüz artış, konut taleplerinin karşılanmasında sorunları daha da kronikleştirmektedir.

Sonuç ve Öneriler

Açıkça görüldüğü üzere, ülkemizde geçmişten bugüne süren konut sorunu, artan ekonomik kriz ve pandeminin de etkisiyle daha da büyümüştür. Bu çerçevede yapılabilecekler, aşağıda sıralanmıştır.

Öncelikle bütüncül bir konut politikası kapsamında mülk konut ve kiralık konut kavramlarının birlikte ele alarak düşünülmesi, sosyal konut ve erişilebilir konut kavramlarının ayrı ayrı tanımlanarak, bu alandaki arz ve talebi bir bütün olarak değerlendirmek gerekmektedir. Kooperatif konutları, erişilebilir konut, sosyal kiralık konut gibi farklı konut sunum biçimleri ayrıntılı olarak ele alınmalıdır.

Kamu şirketleri eliyle konut üretim süreçlerinin rant odaklı gerçekleşmesi kaçınılmaz olmaktadır. Bu nedenle, doğrudan kamu eliyle konut üretimine ağırlık verilmeli ve belediye şirketleri kamusalcı bir politikayla üretim yapmak üzere yeniden yapılandırmalıdır. Yerel ve merkezi yönetim eliyle sosyal kiralık konut üretimi gerçekleştirilmelidir. Kamu eliyle üretilip talep fazlası kalan konutlar bu amaçla kullanılmalıdır.

Kamu mülkiyetindeki arsa, lojman, misafirhane ve konutların satışına yönelik uygulamadan vazgeçilmesi, bu alanların sosyal konut üretimi için kullanılması gerekmektedir. Ucuz konut satışı yanı sıra, sosyal kiralık konut üretimi, miktar, fiyat, kalite, sunum biçiminin her projeye özel olarak tasarlanması sağlanmalıdır. Böylelikle, kamu eliyle imarlı arsa üretimi imkanlarının artması ve çeşitlenmesi mümkün hale gelecek, arsa rantı üzerinde denetim sağlanacaktır.

Kırılgan toplumsal kesimlerin – alt gelir gruplarının, etnik toplulukların, vb-  yaşadığı semtlerin ya da eski sakinleriyle yaşayan mahallelerin dönüşümünde kamu ağırlıklı ortaklık modelleri benimsenmelidir. Böylelikle burada üretilecek konut projelerinin rant alanları haline gelmesi önlenmeli, “halk tipi konut” üretimi gerçekleştirilmelidir.

Talep odaklı konut sunum biçimleri ve tipolojileri geliştirilmelidir. Göçmenlerin, mültecilerin, sığınmacıların konut talepleri dikkate alınarak, bu kesimler için uygun ve elverişli konut tipolojileri ve üretim modelleri ortaya konulmalıdır. Resmen evsizler, öğrenciler, sığınmacı, göçmen ve mülteciler, kiralık konuta erişiminde en büyük zorluğu yaşayan LGBTİ bireyler, bekar ebeveynler, yaşlı ve emekliler, sakatlar için satış, kiralama, hizmet alma gibi modeller tanımlanmalıdır.

Alt ve orta gelir grubu için üretilen erişilebilir konutların fiyatlandırma politikasında iki grubun gelir miktarı arasındaki oran dikkate alınmalı, adil bir fiyat dengesi gözetilmelidir. Orta sınıfın ve kiracıların ödenebilir konuta erişimde öncelikli kesimler olduğu göz önüne alınmalıdır. Tüm bunları, erişilebilir / ödenebilir mülk konut ve kiralık konut üretimi açısından ayrı ayrı ele almak gerekirse,

Erişilebilir mülk konut üretiminde,

Kısa vadede;

  • Erişilebilir konut alanlarının kent ile sosyo-ekonomik ve mekânsal anlamda ilişkisinin kurulması
  • Kamu sübvansiyonları, kamu fonları, vb. finansal araçların aktif ve etkin kullanımı

İhtiyaca yönelik erişilebilir konut modelleri üretilmesi

  • Dönüşüm alanlarında sakinleri yerinde tutacak konut üretim modelleri geliştirilmesi

Orta vadede;

  • Sınırlı mülkiyet hakkı veren modellerin geliştirilmesi
  • Rant üretecek modellerin kısıtlanmasına yönelik politikalar üretilmesi
  • Kamu eliyle imarlı arsa üretilmesi
  • Banliyö, vb alanlarda, dönüşüm alanından gidenler için elverişli yaşam koşulları yaratılması

Kiralık konut üretiminde,

Kısa vadede;

  • Kiralık konut talebini etkileyen unsurların belirlenmesi
  • Kiralık konut talebi olan kesimlerin belirlenmesi
  • Bu kesimlerin kiralık konutlarda farklı ikamet modellerinin belirlenmesi
  • Kira ve diğer yaşam harcamaları arası denge kuracak bir regülasyon sisteminin kurulması ( üst sınır getirme, vb)
  • Airbnb, vb. modelleri üzerinde kamu denetimi
  • Yerel yönetim eliyle öğrenci yurtları açılması

Orta vadede;

  • İhtiyaca yönelik kiralık konut üretimi
  • Örn: Göçmen / mülteciler, yaşlı ve sakatlar, lgbt+i vb. gruplar için yeni kiralık konut modelleri ve planlama kararları geliştirilmesi
  • Kiralık konut sunumunda aktörlerin çeşitlendirilmesi
  • Kooperatif ve sosyal kiralık konut üretim modelleri eliyle kiralık konut üretilmesi
  • Adil kira sistemleri için arayışlar

hızla değerlendirilmeli ve hayata geçirilmelidir. Konut üretimi ve sunumu, bugün içinde bulunduğu durum dikkate alındığında, kuşkusuz artık uzun vadede hedefler içeren bir konu olarak değerlendirilemez. İvedilikle çözüm modelleri üzerine politikalar benimsenip, bunların hayat geçirilmesi devletin Anayasal sorumluluğudur.

Kaynakça

Bayraktar, R., “Değerli arsaları cilalayıp satacağız”, Hürriyet, 07.07.2008

Bulut S., Milli Korunma Kanunu Çerçevesinde Türkiye’de Kira Denetimi Meselesi (1940-1960), BELGİ, Sayı: 20, Yaz 2020/II, 2627-2656

Çoban A., Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi Cilt 67, No. 3, 2012, s. 75-108

Demir H., Palabıyık V. K., Tutsat (Mortgage), TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi, Mayıs 2007

Demirbaş T., Çetinkaya Ö., Güneş V., Bektaş N. B., Yeni Kamu İşletmeciliği Bakış Açısıyla Türkiye’de Belediyelerin Şirketler Yoluyla Hizmet Sunma Modelinin Değerlendirilmesi, Yönetim Bilimleri Dergisi, 2017, Cilt: 15, Sayı: 30, 145-175 

Ersöz, H. Y., 5272 Sayılı Yasa Öncesinde Türkiye’de Belediyelerin Sosyal Politika Alanındaki Denetimleri. Sosyal Siyaset Konferansları, 50, 2006, 133-151

Geray, C., Kooperatifçiliğin Dünyada ve Türkiye’de Nicel Gelişimi, Ankara Üniversitesi SBE Dergisi, 47, (1-2) , 1992, 427-441.

İnan C. E., Türkiye’de Göç Politikaları: İskân Kanunları Üzerinden Bir İnceleme, Göç Araştırmaları Dergisi, Cilt: 2, Sayı: 3, Ocak-Haziran 2016, 10-33

Keleş, R., Kentleşme Politikası, Ankara 2012, İmge Kitabevi.

Solak A. O., TOKİ’nin Konut Üretmesinin İktisadi Etkinlik Açısından Değerlendirilmesi ve Bir Model Önerisi, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar 2015 Cilt: 52 Sayı: 609, 33-44

Şengün H., Türkiye’de Konut Kooperatifçiliğinin Dünü, Bugünü ve Yarını, Yüzüncü Yıl Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 2017 Cilt: 1  Sayı: Kayfor 14 Özel Sayı -4, 478-494

Ulusoy A. E., Türkiye’de Konut Politikaları: Tarihsel Süreç Ve Aktörlerin Rolü, Kamu Yönetimi ve Politikaları Dergisi, Cilt: 1, Sayı:3, 202 0, 87-123

Konut Sorunu Araştırması: İstanbul’da Mevcut Durum ve Öneriler,  İBB, İPA Enstitü, Eylül 2021

 

Font boyutlandır
Kontrast
İzmir Kent Hakkı Merkezi